Mieten

Wie sozial ist der heutige Wohnungsbau?

Die SPD Oberhausen fordert nach ihrer Jahresklausur mehr Sozialwohnungen, doch unklar bleibt, zu welchen Bedingungen? In Berlin wird eine Mietpreisbremse gefordert.

Seit dem 16. bis 19. Jahrhundert gibt es den sozialen Wohnungsbau als Christenpflicht für die Armen und Arbeiter. Spätestens mit 1995 wird das Etikett „sozial“ zur Umverteilung genutzt.

Als sozialer Wohnungsbau wird die staatliche Förderung zum Bau von Wohnungen für Mieter bezeichnet, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. In diesem Sinne stellt der soziale Wohnungsbau eine staatliche Transferleistung dar. Die Gegenleistung, die die Eigentümer und Vermieter für die Förderung zu erbringen haben, ist eine zumeist langjährige Belegungsbindung von maximal 25 Jahre sowie die Beschränkung der Miethöhe auf die sogenannte Kostenmiete, unabhängig von der jeweiligen Marktmiete.

Vor 500 Jahre wurden in Augsburg durch die Fugger Sozialwohnungen erstellt. Der damals festgelegte Mietpreis von einem Gulden gilt noch heute und beträgt 88 Cent.

Bei den heutigen langfristigen Zinsen von maximal 2 % Zinsen muss die Miete auf Dauer niedriger sein als in der Hochzinsphase. Die staatlichen Mittel reizen keinen privaten Bauherrn eine Mietpreisbindung einzugehen. Der Ansatz der gesetzlichen Definition trägt nicht mehr.

Der Anreiz liegt beim verbilligten Baugrund.

Doch warum nicht den Baugrund der Stadt, wie es die Kirche seit Jahrhunderten praktiziert, in Erbpacht auf 99 Jahre vergeben. Grund und Boden vermehrt sich nicht und ist heute ein Spekulationsobjekt geworden. Die jährliche Erb-Pacht mindert die Miete erheblich.

Die reinen Baukosten pro Quadratmeter (qm) schwanken derzeit zwischen 2.000 und 3.000 € je nach Ausstattung, nicht zu verwechseln mit dem Quadratmeterkaufpreis einer Wohnung oder eines Hauses; hier sind die anteiligen Grund- und Bodenkosten, die derzeit extrem steigen, enthalten. Von 200 € pro Quadratmeter oder mehr. Stattdessen beläuft sich die Pacht pro qm / pro Jahr auf ein bis eineinhalb Hundertstel (2 - 3 €), damit maximal 25 Cent pro anteiligem Qm-Baugrund.

Eine Kontrollrechnung:
60 qm á 2.000 € = 120.000 € Baukosten.
Darlehenszins 2 % = 2.400 € und Abschreibung von 2 % zur Bestandserhaltung = 4.800 € pro Jahr.
Ergibt eine monatliche Miete von 400 € oder 6,67 € pro qm. Wird die anteilige Pacht eingerechnet, ist eine dauerhafte Miete von 7 € auf 99 Jahre gesichert.

Die Bürger der Stadt können von den Ratsmitgliedern verlangen, dass die Vergabe kommunaler Grundstücke der Bodenspekulation auf Dauer entzogen werden. Werden die Mittel der Abschreibung als Gewinn entnommen, ist die Miete entsprechend zu mindern. Diese Klausel werden gemeinnützige Baugenossenschaften bei Vergabe von kommunalen Grundstücken zum Bau von Wohnungen notariell unterschreiben.

Hochpreisige auch altengerechte Wohnungen in attraktiver City-Lage sind vorhanden. Der Verdrängungswettbewerb und die ständig steigenden Wohngeldausgaben müssen verändert werden. Wird die SPD bis zum Landtagswahlkampf im Mai 2022 konkreter, wird das Vorkaufsrecht der Kommunen wieder eingeführt?

Die Subventionen der Privatinvestoren ist zu beenden.