Stadt Bochum will Einkaufszentrum am Husemannplatz mit 26,5 Mio. subventionieren

Im umstrittenen Einkaufszentrum am Husemannplatz will die Stadt neben einem Hotel fünf von sieben Etagen vom privaten Investor HBB anmieten (Visualisierung Anmietung). 15.000 qm Mietfläche für 720 Arbeitsplätze (Arbeitsplatzorte, APO) sollen für 15,50 Euro den Quadratmeter (WAZ vom 17.04.18) über einen Zeitraum von 20 Jahren gemietet werden. Das kostet die Stadt 55,8 Mio., rechnet man die inflationsbedingte Mietanpassung mit ein, ergeben sich Mietkosten in Höhe von rund 57 Mio., die die Stadt in 20 Jahren an den privaten Investor HBB zahlen müsste.

Kein Unternehmen zahlt annähernd so viel Miete wie die Stadt

15,50 Euro pro Quadratmeter, so viel zahlt kein Unternehmen in Bochum auch nur annähernd für die Anmietung von Büroflächen. Laut Büromarktbericht von 2018 liegt die Spitzenmiete, die Unternehmen in der Bochumer Innenstadt für Büroflächen zahlen bei 11,80 Euro/qm (Büromarktbericht Bochum 2018, S. 18). Auch ist keine Stadt in der Region bekannt, die für solch einen Preis Büroräumlichkeiten für die Verwaltung angemietet hat.

Mieten ist für die Stadt 26,5 Mio. Euro teurer als selbst zu bauen

Regelmäßig bauen Städte erforderliche Verwaltungsgebäude aus guten Gründen selbst. Doch wie hoch sind die Kosten, wenn die Stadt ein Gebäude für 720 Arbeitsplätze selbst bauen würde?

2015 hat die Stadt errechnet, wie viel es kostet ein Verwaltungsgebäude für 586 Arbeitsplätze (Jugendamt 250 APO, Ausländeramt 140 APO, Gesundheitsamt 196 APO), nördlich des BVZ am Rande des Appolonia-Pfaus-Parks zu bauen (Kalkulationen der Stadt von 2015). Entsprechend der von der Stadt gemäß DIN 276 vorgenommenen Kalkulation ergaben sich Baukosten in Höhe von 25.083.566 Euro (Auszüge aus der städtischen Kalkulation). Kalkuliert man die Erhöhung der Baukosten in den letzten 3 Jahren (2,2 % pro Jahr) und die erhöhte Arbeitsplatzanzahl ein, ergeben sich für ein Verwaltungsgebäude für 720 Arbeitsplätze, Stand heute, Baukosten in Höhe von 32.898.557 Euro.

Für Verwaltungsgebäude nimmt man eine Nutzungsdauer von 50 Jahren an. In 20 Jahren hätte das Gebäude noch einen Wert von 19.739.134 Euro. Der Wertverlust in 20 Jahren würde damit 13.159.423 Euro betragen.

Neben dem Wertverlust entstehen der Stadt in 20 Jahren noch weitere Kosten. Die Baukosten müssen finanziert werden, auch muss das Gebäude Instand gehalten werden. Hinzu kommen daher Finanzierungskosten in Höhe von 4.934.784 Euro (Zinssatz 1,5 %, Tilgung in 20 Jahren) und Instandhaltungskosten in Höhe von 12.336.959 Euro (Auf Basis des 1,5-fachen der Herstellkosten in 80 Jahren).

Auf Basis der stadteigenen Baukostenkalkulation (Vergleich Miet- vs. Baulösung) ergeben sich insgesamt somit Kosten für die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes mit 720 Arbeitsplätzen in Höhe von 30.431.165 Euro (Wertverlust + Finanzierungskosten + Instandhaltungskosten).

Die Büroräumlichkeiten 20 Jahre zu mieten ist also 26,5 Mio. teurer, als selbst ein Verwaltungsgebäude zu errichten.

Warum ist mieten für die Stadt so viel teurer als selbst zu bauen?

Aber warum ist selbst bauen für die Stadt so viel günstiger als mieten? Dafür gibt es drei wesentliche Gründe:

1. Die Stadt kann auf einem eigenen Grundstück bauen (z.B am Westring 8-12, auf dem Gelände des BVZ, des Gesundheitsamtes bzw. der Musikschule), es enstehen also keine Kosten für den Erwerb eines Baugrundstücks, der Vermieter der Gebäude am Husemannplatz muss dagegen die Justizflächen erst für 12 Mio. kaufen (WAZ vom 17.04.18). Diese Kosten muss die Stadt über ihre Miete mit refinanzieren.

2. Die Stadt kann anders als Unternehmen die im Mietpreis enthaltene Umsatzsteuer in Höhe von 19 % nicht im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen. Unternehmen zahlen nur den Nettopreis (ohne Umsatzsteuer), die Stadt muss den vollen Preis bezahlen. Der Mietpreis ist also für die Stadt automatisch fast 20 % höher als für Unternehmen.

3. Der Vermieter einer Geschäftsimmobilie ist Unternehmer, er möchte mit der Vermietung eine Rendite erwirtschaften. Die Rendite ist Teil der Miete, sie macht 2-4 % des Mietpreises aus. Eine Rendite zahlt die Stadt, wenn sie selbst baut nicht.

Das bedeutet, das Mieten von Büroflächen kann sich für eine Stadt eigentlich nie lohnen.

Warum will die Stadt trotzdem die HBB-Immobilie anmieten?

Warum aber will die Stadt trotz eines Verlustgeschäftes in Höhe von 26,5 Mio. 40% der vermietbaren Flächen im neuen Einkaufszentrum trotzdem anmieten.

Die Gründe sind politischer Natur. Seit 2007 versucht die Verwaltung das Projekt Einkaufszentrum gegen den Willen vieler Bürger durch zu drücken. Ohne die Stadt als Ankermieter, wäre das Projekt mangels anderer Mietinteressenten gescheitert. Eine solche Niederlage ist der Oberbürgermeister nicht willens hinzunehmen, also soll die Stadt als Mieter einspringen, um dem Investor mit 26,5 Mio. städtischem Steuergeld unter die Arme zu greifen und das Projekt zu retten.

Warum haben SPD und Grüne die Absicht eine solche Verschwendung von städtischem Steuergeld mitzutragen? Wie der Oberbürgermeister wollen beide Parteien ein Scheitern des Projektes unter keinen Umständen eingestehen. Auch sind beide Parteien nicht dafür bekannt mit dem Geld der Steuerzahler sparsam umzugehen. Die prekäre Finanzlage der Stadt kommt nicht von ungefähr. Finanzabenteuer, die die Stadt teuer zu stehen kommen, sind in Bochum leider eher die Regel als die Ausnahme (zuletzt STEAG, U35-Verlängerung, Musikforum, Platz des europäischen Versprechens).

Auch sind weder SPD noch Grüne bereit Projekte nach dem Verhältnis von Kosten und Nutzen zu bewerten. Bezeichnend in diesem Zusammenhang die ausdrückliche Feststellung von Deborah Steffens (SPD) im Strukturausschuss am 17.04.18, dass die SPD-Fraktion die Angemessenheit des Mietpreises von 15,50 Euro nicht in Frage stellen würde. Die rot-grüne Koalition hinterfragt die Folgen von Millionen-Entscheidungen auch in diesem Fall bisher nicht, sie nickt Vorschläge der Verwaltung gewohnheitsmäßig ab ohne die finanziellen Folgen abzuwägen.

Auch entlarvt die beabsichtigte Subventionierung des Investors die Aussagen beider Parteien zu privaten Investoren, denen sie immer wieder vorwirft, ihre Risiken zu sozialisieren, die Gewinne zu privatisieren, als substanzlose Worthülsen. Denn genau das soll hier passieren: Mit freundlicher Unterstützung beider Parteien soll dem privaten Investor HBB durch die städtische Anmietung das Geschäftsrisiko abgenommen werden, die Stadt finanziert dazu zum wesentlichen Teil die Rendite des privaten Investors HBB..

26,5 Mio. besser in die Neugestaltung der Innenstadt investieren, statt privaten Investor zu subventionieren

Die beabsichtigte Entscheidung an einen Investor 26,5 Mio. für Büroflächen mehr zu zahlen als die Stadt eigentlich müsste, würde sie die Büroflächen in Eigenregie errichten, würde eine Subvention des privaten Investors darstellen und wäre besonders auch wegen der Höhe verantwortungslos.

Die Fraktion „FDP & Die STADTGESTALTER“ wird deshalb den Antrag stellen, dass die Stadt das zur Unterbringung der 720 Arbeitsplätze erforderliche Verwaltungsgebäude selbst errichtet und die dadurch gesparten 26,5 Mio. zumindest zu einem großen Teil in die Neu- und Umgestaltung der Innenstadt, insbesondere der städtischen Plätze investiert.

Statt damit einem privaten Investor seinen Gewinn zu finanzieren, ist das Geld in Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität der Innenstadt weit besser angelegt.

Volker Steude,
Die STADTGESTALTER - politisch aber parteilos