Arbeitsplätze schaffen oder Grünzüge erhalten - Das Dilemma bei der Ausweisung von neuen Wohn- und Gewerbeflächen

Wenn Bochum Schlagzeilen macht, dann leider immer wieder wenn Unternehmen die Stadt verlassen, kaum weil sich mal ein Unternehmen neu ansiedelt, entsprechend sinkt die Wirtschaftsleistung der Stadt seit Jahrzehnten und auch die hohe Arbeitslosigkeit lässt sich so nicht senken. Seit Jahrzehnten fehlt es besonders an geeigneten Flächen, auf denen sich neue Unternehmen ansiedeln könnten.

Ausgangslage bei Wohn- und Gewerbeflächen

Bei Wohnimmobilien sieht es nicht anders aus. Menschen, die Ausschau halten nach Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder preisgebundenen großen Wohnungen, suchen diese in Bochum meist vergeblich. Sie ziehen also in die Nachbarstädte. Bochum verliert daher seit Jahren Einwohner in sämtliche Nachbarstädte außer Gelsenkirchen. So gehen der Stadt besonders Einwohner verloren, die in der Stadt Steuern zahlen würden.

Über Jahrzehnte hat die Politik die Probleme schlicht ignoriert. Es wurden einfach keine Flächen für die erforderlichen Ansiedlung bereitgestellt. Der Bedarf hat die politisch Verantwortlichen nicht interessiert. Das zeigt sich daran, dass viel zu wenige alte Industrieflächen saniert wurden. Immer noch verfügt Bochum über viel zu viele Flächen, auf denen kein neues Gewerbe angesiedelt werden kann, weil die erforderliche Sanierung und Erschließung fehlt. Der Strukturwandel wurde schlicht verschlafen, die dafür notwendigen Maßnahmen unterlassen.

So gelang in Bochum im Zeitraum 2005 bis 2013 keine einzige Ansiedlung von Unternehmen mit einem Flächenbedarf über 2 ha, während der entsprechende Anteil aller Neuansiedlungen in der Metropole Ruhr bei rund 51% lag. Die Stadt hatte gar keine Gewerbeflächen über 2 ha Größe im Angebot.

Bei den Wohngebäuden wurden 2013 und 2014 in Bochum nur 72 bzw. 93 Einfamilienhäuser errichtet, nur 3 bzw. 6 Zweifamilienhäuser und 27 bzw. 23 Mehrfamilienhäuser (IT-NRW).

Während in Bochum in beiden Jahren kaum mehr als 100 Neubauten genehmigt wurden, wurden in den kleineren Städten Bonn und Münster, der Neubau von doppelt bzw. sogar viermal so vielen Gebäuden auf den Weg gebracht.

Verwaltung schlägt neue Wohn- und Gewerbeflächen vor

Diese Probleme versuchen die parteiunabhängigen Köpfe der Wirtschaftsförderung, Ralf Meyer und Prof. Rolf Heyer sowie der parteilose Stadtbaurat, Markus Bradtke, jetzt zu lösen.

Doch jetzt all die Flächen für Gewerbe verfügbar zu machen, deren Erschließung und Sanierung über Jahre versäumt wurde, ist nicht zu schaffen, es fehlt dazu an Geld und Zeit. Also sollen nun auch Flächen für Gewerbe und Wohnen erschlossen werden, die heute Grünflächen sind und in Landschaftschutzgebieten liegen. Das geht schneller und kostet weniger. Die durch die jahrzehntelange Untätigkeit der Politik verursachte zugespitzte Lage bei den Flächen lässt sich anders nicht mittelfristig lösen.

Die Verwaltung hat der Poliik nun 38 potentielle Flächen vorgeschlagen, die in den nächsten 5-15 Jahren als Gewerbe- oder Wohnflächen ausgewiesen werden könnten (Flächenpräsentation). Aufgabe der Politik ist es jetzt die am besten geeigneten Flächen auszuwählen um den entsprechenden Flächenbedarf bis 2034 zu befriedigen.

Anforderungen an den zukünftigen Wohnungsbau

Dabei ist es wichtig, dass die Politik sicherstellt, dass das was auf den neu auszuweisenden Flächen geschieht auch den Bedarf befriedigt. Wenn SPD und Grüne den Bau von 3.000 neuen preisgebundenen Wohnungen beschließen (WAZ vom 07.07.16), dann geht das am Bedarf vorbei, denn hier ist der Wohnungsmarkt gar nicht angespannt und der Mietpreis entsprechend niedrig. Schon heute reichen die Mieteinnahmen der Vermieter in vielen Stadtteilen kaum mehr aus um die entsprechenden Wohngebäude davon zu sanieren und zu modernisieren. Wird der Beschluss Realität, werden die Mietpreise weiter sinken und die Menschen würden von den Alt- in die Neubauten umziehen, die dann vermehrt leer stehen werden. Insbesondere für die Stadtviertel, in denen schon heute sanierungsbedürftige Gebäude das Bild prägen, wäre das fatal.

Die Politik ist aufgefordert, die neuen Wohnflächen so zu bebauen, so dass es der Stadt nützt. Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder große Wohnungen mit Sozialbindung werden gesucht, also muss vorrangig dieser Bedarf befriedigt werden. Das mag überwiegend nicht die Wählerklientel der SPD sein, die die neuen Häuser bezieht, deswegen am Bedarf vorbei zu bauen, schadet allerdings der ganzen Stadt.

Voraussetzungen für eine erfolgreiche Ansiedlungen von Unternehmen

Bei den Gewerbeflächen ist es ebenfalls wichtig auf die Bedarfe einzugehen. Sonst stehen auch die neuen Flächen leer, wie leider aktuell schon viel zu viele bestehende, die in der Vergangenheit am Bedarf vorbei gebaut wurden. Wenn die Stadt für Gewerbeflächen teilweise 140 Euro/qm verlangt, wo Nachbarstädte Flächen schon für 80 Euro/qm anbieten, wird es unter diesen Umständen kaum möglich sein Unternehmen für diese Flächen zu gewinnen. Flächen ausschließlich für Biomedizinunternehmen auszuweisen, obwohl die wenigen Unternehmen, die es in Deutschland in diesem Bereich überhaupt gibt, gar keine Flächen suchen, macht erkennbar keinen Sinn, genauso wenig wie Flächenausweisungen für die Kreativwirtschaft, wenn die privaten Unternehmen in diesem Bereich an einer Hand abzuzählen sind.

Hingegen muss die Erschließung der Flächen auf die Bedürfnisse der Unternehmen angepasst werden, die angesiedelt werden sollen. Die Stadt möchte z.B. uninahe Unternehmen ansiedeln, also werden Flächen mit direktem Nahverkehrsanschluss an die Uni benötigt. Zu diesem Zweck bräuchte z.B. die ehemaligen Opelfläche Werk I (Mark 51°7) eine direkte Verbindung an RUB und Hochschule. Die Verlängerung der U35 ist da keine Lösung, da zu teuer und unkomfortabel. Also müssen andere Lösungen in Erwägung gezogen werden. Die Seilbahn ist eine denkbare, kostengünstige und relativ schnell zu realisierende Möglichkeit. Aber auch hier steht die SPD leider immer noch auf der Bremse. Warum ist nicht bekannt.

Auch sind die geänderten Lebens- und Arbeitsbedingungen bei der Ausweisung von Gewerbegebieten zu bedenken. Die Möglichkeit an einem Ort zu leben und zu arbeiten, ist z.B. für viele innovative Kleinunternehmen die Voraussetzung für die Ansiedlung, eine Umgebung die Kreativität und Phantasie beflügelt eine weitere. Es gilt also Flächen zu finden, die so entwickelt werden können, dass sie den jeweiligen Anforderungen gerecht werden.

Wahllos neue Flächen auszuweisen reicht nicht. Zu jeder Fläche muss ein schlüssiges Konzept entwickelt werden, welche Unternehmen die Stadt für diese gewinnen will und welche Anforderungen daher erfüllt werden müssen. Daran fehlt es bisher. Auch ist unklar, wie die neuen Flächen bereits ausgewiesene ergänzen können und was getan werden muss, um bestehende Gewerbeflächen, für die seit Jahren kein Unternehmen zur Ansiedlung gefunden wurde, so zu verändern, dass diese endlich für Unternehmen attraktiv werden. Auch ist zu klären, wie sich die neuen Flächen in die Entwicklung der einzelnen Stadtteile einfügen sollen. Welche Arten Gewerbe und welche Wohnansiedlungen fördern die Entwicklung der Stadtteile, welche sollten besser ausgeschlossen werden.

Darüber hinaus fehlt bisher eine städtische Strategie, die festlegt, welche Unternehmen aus welchen Wirtschaftszweigen, welcher Größen und mit welchen Unternehmensstrukturen von der Stadt bevorzugt angesprochen werden soll.

Wichtig ist es darüber hinaus bereits in Bochum und Wattenscheid angesiedelten Unternehmen Erweiterungspotentiale anzubieten. Wenn Unternehmen wie Berket-Brot mögliche Erweiterungen unmöglich gemacht werden, weil die Politik sich weigert, die erforderlichen Gespräche dafür zu führen, dann bleibt auch die Ausweisung neuer Flächen erfolglos. Den von der Fraktion „FDP & die STADTGESTALTERN“ vorgeschlagenen runden Tisch, den auch Bereket untersztützt hatte (Antrag 20152891), wollten SPD, Grüne und CDU partout nicht. Chance vertan. Die Folge, Bereket baut den neuen Standort nicht in Wattenscheid aus, sondern vergrößert sich n Gelsenkirchen (WAZ vom 11.08.16).

Dabei spielt auch der Oberbürgermeister Eiskirch (SPD) eine entscheidende Rolle. Seine Aufgabe ist es nicht bei jeder noch so kleinen Eröffnung den Spaten zu schwingen, seine Auftrag ist es Unternehmensansiedlungen wie Bereket zur Chefsache zu machen und alles dafür zu tun, eine Lösung im Sinne der Stadt zu finden.

Auch muss für die Zukunft konsquent verhindert werden, dass ausgewiesene Gewerbeflächen später in Einzelhandelsflächen für Discounter- oder Einkaufszentren umgewandelt werden. Die in Gerthe und auf dem Gebiet der ehemaligen Zeche Hannibal auf Gewerbeflächen entstandenen Einzelhandelszentren hatten für die benachbarten Stadtteilzentrum fatale Auswirkungen. Die Politik hat in diesen Fällen geschlafen bzw. der in der Stadt verbreitete Klüngel hat die Umwandlung befördert.

Werden Freiflächen in Gewerbe- oder Wohnflächen umgewandelt so ist dass auch nicht unbegrenzt möglich. Die Einwohner wollen, dass die Grünzüge, die Bochum und Wattenscheid besonders auszeichnen, erhalten bleiben. Auch zusätzliche Erschließungsstraßen zu neuen Flächen, die zusätzliche Verkehrsbelastungen mit sich bringen, stoßen bei den Einwohnern auf Widerstand. Es ist also erforderlich zum Ausgleich von zunehmenden Belastungen an der einen Stelle an anderer Stelle Entlastungen zu schaffen. Industriellen Brachflächen, auf denen sich keine neuen Unternehmen ansiedeln lassen, sollten daher in Grünflächen umgewandelt werden. Für neue Erschließungsstraßen, sollten andere Straßen verkehrsberuhigt werden.

Weiteres Vorgehen bei der Entscheidungen über die zukünftig auszuweisenden Wohn- und Gewerbeflächen

Bei der Wirtschaftsförderung ist es also mit der Ausweisung von neuen Flächen nicht getan. Die Überlegungen müssen deutlich weiter gehen. Die Analyse der einzelnen Flächen, die die Verwaltung bisher angestellt hat, greift zu kurz. Wesentliche Aspekte bleiben bisher unbetrachtet. Konzepte, was genau mit den Flächen geschehen sollte, fehlen ganz.

Anhand der vorliegenden Informationen eine Entscheidung zu treffen, welche Flächen als potentielle Gewerbe- und Wohnflächen weiter entwickelt werden sollten, ist zum jetzigen Zeitpunkt fast unmöglich. Trotzdem soll der Rat jetzt darüber entscheiden, welche Flächen von den 38, die die Verwaltung vorgeschlagen hat, in den Regionalplan des RVR aufgenommen werden sollen.

Es erscheint sinnvoller zunächst nur eine vorläufige Entscheidung zu treffen. Zum aktuellen Zeitpunkt können nur einige der vorgeschlagenen Flächen aussortiert werden, weil sie bereits aufgrund der vorliegenden Informationen als zukünftige Gewerbe- und Wohnflächen nicht geeignet erscheinen. Für alle anderen bedarf es weiterreichender Analysen und Entwicklungskonzepte. Aufgrund der aktuell verfügbaren Informationen sollten die verbleibenden Flächen allenfalls nach Priorität geordnet werden und in dieser Weise beim RVR vorläufig eingereicht werden. Liegen weitergehende Analysen und Konzepte zu den einzelnen Flächen vor, kann der Rat auf dieser Grundlage entscheiden, welche Flächen endgültig für die Neuansiedlung von Gewerbe oder Wohnimmobilien ausgewiesen werden sollen.

Volker Steude
Die STADTGESTALTER - politisch aber parteilos