WIE WIRKEN MIETPREISBREMSE, SOZIALER WOHNUNGSBAU, WOHNGELD

Hans-Böckler-Stiftung-STUDIE UNTERSUCHT 77 GROSSSTÄDTE, darunter Düsseldorf, Duisburg, Oberhausen.

Wohngeld, finanzielle Förderung von Sozialwohnungen und die Mietpreisbremse – das sind die drei zentralen Instrumente, mit denen der deutsche Staat versucht, Wohnen auch für Menschen mit geringeren Einkommen bezahlbar zu machen. Derzeit erreicht keines die gesetzten Ziele vollständig, allerdings aus ganz unterschiedlichen Gründen, ergibt eine neue, von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie.

Besonders groß ist die Versorgungslücke bei Alleinlebenden an oder unter der Armutsgrenze von 60 Prozent des mittleren (Median-)Einkommens, die maximal eine Nettokaltmiete von 5 Euro pro Quadratmeter bezahlen können. Doch auch jenseits des harten Kerns der Wohnungsnot müssen viele Menschen große finanzielle Lasten schultern: Insgesamt gaben bereits 2014, dem aktuellsten Jahr, aus dem dazu Mikrozensus-Daten vorliegen, rund 40 Prozent der Großstadthaushalte mindestens 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete und Nebenkosten – ohne Heizung – aus. 30 Prozent Wohnkosten gelten unter Sozialwissenschaftlern und Immobilienexperten gerade für Mieter mit kleinen Einkommen als Belastungsgrenze, weil sonst zu wenig Geld für Alltagsausgaben bleibt. In den betroffenen Haushalten leben etwa 8,6 Millionen Menschen.

„Instrumente neu gewichten“

– mehr Geld für soziale und gemeinnützige Wohnförderung
Gemessen an diesen Problemen leisteten die untersuchten drei Hauptinstrumente der Woh-nungspolitik in den deutschen Großstädten heute „nur einen sehr eingeschränkten Beitrag für die Versorgung der Haushalte mit den größten sozialen Wohnversorgungsbedarfen“, konstatieren die Forscher. Das liege wesentlich an einer problematischen Gewichtung, bei der das Instrument mit dem größten Potenzial – der Aufbau eines ausreichend großen, dauerhaft preisgedämpften Wohnungsbestands wie es ihn beispielsweise in Wien gebe – mit vergleichsweise wenig Geld ausgestattet sei, erklärt Stadtsoziologe Holm: Derzeit fließen in den sozialen Wohnungsbau deutschlandweit rund zwei Milliarden Euro pro Jahr. Ebenso viel wird für das Wohngeld ausgegeben. Für die Übernahme von Wohnkosten im Rahmen von Hartz-IV-Leistungen gibt der Staat bundesweit gleichzeitig etwa 15 Milliarden Euro aus. „Die öffentliche Hand übernimmt damit für rund 17 Milliarden Euro im Jahr Ausfallbürgschaften auf einem heiß laufenden Markt. Das Geld fließt zum großen Teil an kommerziell agierende Vermieter. Man kann das als eine Wirtschaftsförderung verstehen, die immobilienwirtschaftliche Erträge unabhängig von der Nachfrage und Einkommenssituation ermöglicht. Hier wird der sonst so gepriesene Marktmechanismus einseitig zu Gunsten privater Vermieter manipuliert. Sinnvoller wäre eine verstärkte öffentliche Investition in den Aufbau von dauerhaft leistbaren Wohnungsbeständen“, sagt der Forscher.

Um eine soziale Wohnungsversorgung sicher zu stellen, sind nach Analyse der Wissenschaftler der langfristige Aufbau von dauerhaft mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbestän-den sowie ein konsequenter Schutz von Bestandsmietverhältnissen notwendig. Neben dem Beispiel Österreich zeigten auch die aktuellen Diskussionen zu einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland, dass es realisierbare Ansätze dafür gebe. Wesentliche Faktoren seien eine Stärkung gemeinnütziger Vermieter sowie ein Mix von steuerlichen Begünstigungen, klassischer Förderung und einer preisgünstigen Vergabe von öffentlichen Grundstücken in Erbbaupacht.

Wohngeld: Nur wenige werden erreicht

Wohngeld ist dafür konzipiert zu verhindern, dass Haushalte nur wegen ihrer Mietkosten auf Hartz IV angewiesen sind. Dieses Ziel wird laut der Studie aber auf zwei Ebenen verfehlt. Zum einen beziehen es relativ wenige Haushalte. Zum zweiten werden diese zwar spürbar entlastet, sie müssen aber auch mit Wohngeld im Mittel mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen ausgeben. Bei den Single-Haushalten mit geringem Einkommen liegt der Median sogar bei mehr als 50 Prozent. Damit helfe das Wohngeld zwar dabei, überhaupt eine Wohnung anmieten zu können. Es sichere aber „eher die Marktteilnahme als eine tatsächlich soziale Wohnungsversorgung.“

Mietpreisbremse:

Bei konsequenter Anwendung spürbare Entlastung für Durchschnittsverdiener
Für Haushalte mit durchschnittlichen bis etwas überdurchschnittlichen Einkommen würde eine wirksame Mietpreisbremse so eine spürbare Entlastung bei Umzügen bringen, zeigen die Forscher auf.

Sozialer Wohnungsbau:

Sinnvoll, aber viel zu wenig
Dem sozialen Wohnungsbau attestieren die Forscher „eine wichtige Funktion für die allgemeine Entspannung der Versorgungssituation vor allem in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten". Die Förderprogramme seien aber trotz einer Ausweitung in den vergangenen Jahren viel zu klein dimensioniert, kritisieren sie. Da die Wohnungsbauförderung seit Ende der 1990er Jahre drastisch zurückgefahren wurde, gebe es einen großen Rückstand.

Nicht nur bei der Zahl der Neubauten erweist sich das bisherige Fördervolumen nach Analyse der Wissenschaftler als zu klein. Auch die abhängig von der Förderung festgeschriebenen Sozialmieten seien oft zu hoch, um für die Haushalte mit den größten Wohnproblemen bezahlbar zu sein. Als bundesweiten Medianwert für die Miete in einer neuen Sozialwohnung haben Holm und seine Kollegen 6,07 Euro pro Quadratmeter nettokalt ermittelt, was einer Bruttowarmmiete von rund 8,70 Euro entspricht. Für Haushalte unter oder an der Armutsgrenze sei das zu viel, wenn die 30-Prozent-Belastungsgrenze nicht deutlich überschritten werden soll. Zwar finden sich in den Förderrichtlinien in Bayern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, dem Saarland oder Brandenburg auch Einstiegsmieten unter 5 Euro. Doch insbesondere Sozialmieten für kleine Wohnungen in vielen Großstädten dürften eher am oder über dem Median liegen, schätzen die Wissenschaftler. Dafür spricht auch, dass die Einstiegsmieten für neue Sozialwohnungen in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg erst bei 6 Euro nettokalt beginnen.

Weitere Informationen zur Studie:
Andrej Holm, Stephan Junker, Kevin Neitzel: Wem nutzen wohnungspolitische Maßnah-men? Working Paper Forschungsförderung der Hans-Böckler-Stiftung, Nr. 93, September 2018.   

Und was ist derzeit gegeben?

Die Tagespresse vom 28.9.18 vermeldet den Bau von 32 barrierefreie Wohnungen in Oberhausen-Mitte für  9,10 €/qm Kalt plus Nebenkosten. Aus der Nachbarschaft: in Mülheim baut die SWB mit "Dümpten23" weitere 91 Wohneinheiten. Rund 60 sind preisgebunden, 49 Wohnungen kosten 5,50 Euro pro Qm, weitere 11 Einheiten kosten 6,30 Euro pro Qm.

Warten die Wohnungsbaugenossenschaften in Oberhausen auf die Umsetzung der Beschlüsse des Wohnungsbaugipfels in Berlin?

Der Bund will wieder selbst Wohnungen bauen

Beim Wohngipfel, am Freitag, 21. September, im Bundeskanzleramt sind eine Fülle von Detailmaßnahmen beschlossen worden, um den Wohnungsbau zu beschleunigen und die Wohnkosten zu drücken. So wird der Bund über die über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) wieder selbst Wohnungen bauen, das Wohngeld wird erhöht, Share-Deals werden verhindert und ein neues Gesetz soll Planungsrecht und Lärmschutz besser abstimmen.

Der Bund will nicht nur mittels Ankauf von Belegungsrechten Wohnungen für seine Bediensteten sichern, sondern auch wieder selbst als Bauherr auftreten. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) wird die Bima beauftragen, neue Wohnungen zu errichten.
 
Damit sich auch Menschen mit geringerem Einkommen eine Mietwohnung leisten können, wird laut Gipfelbeschluss per Wohngeldreform 2020 dieser Zuschuss neu strukturiert und erhöht. Der Betrachtungszeitraum für die Erhebung des Mietspiegels wird von vier auf sechs Jahre erhöht, um Preiszuwächse zu dämpfen.

Es soll zudem ein weiterer neuer Bebauungsplantypus eingeführt werden, der sich „sektoral mit der Schaffung von Wohnraum auch mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung beschäftigt“ und über § 34 BauGB hinaus stadtentwicklungspolitische Ziele erfüllen soll. Vorgesehen sind auch Genehmigungserleichterungen für Wohnungsbauvorhaben im Bebauungsplangebiet (§ 31 BauGB) und im Außenbereich.
Bund, Länder und Gemeinden wollen „darauf hinwirken, dass öffentliche Grundstücke in der Regel auf der Grundlage der Konzeptausschreibung für den Wohnungsbau vergeben werden“.
Zusätzlich unterstützt der Bund Kommunen bei der Gründung kommunaler Wohnungsbaugesellschaften und stellt dafür zusätzliche finanzielle Mittel bereit.