Besonderheiten bei vermieteten Gewerberäumen und Änderung für Wohnungseigentümer (WEG)

Haus und Grund Wesel: "Mieter ist verpflichtet die Miete fristgerecht zu zahlen."

„Der Mieter ist verpflichtet die Miete fristgerecht zu zahlen. Daran ändert auch das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (Deutscher Bundestag, Drucksache 19/18110 vom 24.3.2020) Art. 240 § 2 EGBGB-neu nichts, welches bisher noch nicht in Kraft getreten ist.“, erklärt Dr. Krahwinkel, 1. Vorsitzende von Haus & Grund Wesel.

Mieter müssen ihre Miete zahlen

„Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Zahlt der Mieter also seine monatliche Miete nicht oder nicht vollständig, kommt er mit der Mietzahlung in Verzug. Unter den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen kann der Mieter auch verpflichtet sein, Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, sofern der Mieter ein Verbraucher ist, sowie Schadenersatz zu zahlen.“

Besonderheiten bei vermieteten Gewerberäumen

Kann der Mieter pandemiebedingt mindern?

„Ob Gewerbetreibende, die auf Grund von Anordnungen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie ihr Gewerbe nicht ausüben dürfen, ein Mietminderungsrecht zusteht ist rechtlich umstritten“, erklärt Dr. Krahwinkel.
„Unter den gegenwärtigen Voraussetzungen empfehlen wir, eine vermieterfreundliche Rechtsauffassung zu vertreten und allenfalls in Ausnamefällen von einem Minderungsrecht auszugehen (ein Minderungsrecht ebenfalls im Grundsatz ablehnend: Lützenkirchen, MietB 2020, S. 1ff.). Nach der hier vertretenen Auffassung gilt daher der Grundsatz, dass weder wirtschaftliche Schwierigkeiten noch die Tatsache, dass er die Räumlichkeiten pandemiebedingt nicht gewinnbringend nutzen kann, den Schuldner von seiner Zahlungspflicht befreien, soweit der Mietvertrag keine umsatzabhängige Regelung vorsieht oder das Risiko der Eignung zum Geschäftszweck auf den Vermieter verlagert.

Verwendungsrisiko der Mietsache trägt Mieter

Denn grundsätzlich trägt das Verwendungsrisiko der Mietsache der Mieter (BGH v. 21.9.2005 –XII ZR 66/03; v. 16.2.2000 –XII ZR279/97; v. 19.7.2000 –XII ZR 176/98). Auch die Neuregelung des Art. 240 § 2 EGBGB-neu, der sowohl für Wohn- als auch Gewerberäume gelten soll, geht grundsätzlich davon aus, dass trotz pandemiebedingter Geschäftseinbuße nbzw. -beschränkungen die Mietzahlungspflicht fortbesteht.

Möglichkeiten zur Gewinnerzielung ausschöpfen

Selbst wenn man grundsätzlich einen Mangel annehmen würde, müsste berücksichtigt werden, in wie weit der Betrieb tatsächlich untersagt wurde und ob der Mieter alle Möglichkeiten zur Gewinnerzielung ausgeschöpft hat.
So kann ein Gastronomiebetrieb, sofern dies nach den regionalen Bestimmungen zulässig ist, auch einen Lieferservice oder take-away-Service anbieten und damit den mietvertraglich geregelten Geschäftsbetrieb aufrechterhalten. Umgekehrt könnte ein Beratungsbüro ausweichen auf eine Beratung via Fernkommunikationsmittel (Telefon, Mail u.ä.).“

Kann der Mieter pandemiebedingt eine Vertragsanpassung (§ 313 BGB) verlangen?

„Ob und unter welchen Bedingungen die Rechtsprechung dem Mieter einen Anspruch auf Vertragsanpassungeinräumt, kann derzeit nicht abgesehen werden", macht Dr. Krahwinkel klar. „Auch hier sollte vermieterfreundlich argumentiert werden. Daher dürfte ein Anspruch lediglich ausnahmsweise bestehen.

Recht auf Vertragsanpassung

Ein Anspruch auf Vertragsanpassung setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert haben, welche eine Geschäftsgrundlage bildete und zugleich nicht in die Risikosphäre einer Vertragspartei fallen.
Wie bereits bei der Minderung erläutert, trägt der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko für die Geschäftsräume, soweit keine gegenteilige mietvertragliche Regelung existiert. Ein Anspruch auf Vertragsanpassung kann daher allenfalls in Ausnahmefällen bestehen.

So kann das Risiko einer unvorhergesehenen Rechtsänderung und dadurch bedingter Äquivalenzstörung dem Mieter ein Recht auf Vertragsanpassung geben, beispielsweise auf Grund öffentlicher Produktions- oder Handelsbeschränkungen (BGH v. 8.2.84 -VIII ZR 254/82).
Als Rechtsfolge denkbar wären sowohl eine hälftige Teilung des daraus resultierenden Nachteils wie auch eine Stundung, bis staatliche Hilfen bewilligt wurden.“

Was ist, wenn der Gewerbemieter die Zahlung einstellt? Kann der Vermieter kündigen?

Dr. Krahwinkel, 1. Vorsitzende von Haus & Grund Wesel erläutert: „Mieter von Gewerberäumen sind vor einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands geschützt, wenn sie die Miete für den Zeitraum 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht leisten und diese Nichtleistung auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie ist glaubhaft zu machen, beispielsweise indem für das jeweilige Gewerbe auf die kommunalen Regelungen verwiesen wird, die eine Betriebsschließung erforderlich machen.“

Änderung für Wohnungseigentümer (WEG)

Dürfen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

„Eigentümerversammlungen stellen eine – wie der Name schon sagt – Versammlung mehrerer Personen dar. Je nach Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Anzahl der teilnehmenden Eigentümer waren diese bereits durch Verfügungen untersagt, die Versammlungen von mehr als einer bestimmten Personenzahl untersagten. Spätestens durch die derzeit geltenden Kontaktsperren sind Eigentümerversammlungen in WEGs jedoch nicht mehr erlaubt.", ergänzt Dr. Krahwinkel.

Müssen Eigentümerversammlungen durchgeführt werden?

„Nach § 24 Abs. 1 WEG ist eine Eigentümerversammlung durch den Verwalter einmal im Jahr einzuberufen. Dies ist insbesondere wichtig, um z.B. über Wirtschaftspläne und Abrechnungen zu entscheiden, Verwalter neu zu bestellen und (notwendige) Maßnahmen der WEG zu beraten und zu beschließen, erklärt der 1. Vorsitzende von Haus & Grund Wesel. „Das Gesetz gibt für die Einberufung der Versammlung allerdings keine Frist vor, sodass sie nicht zwingend im ersten Halbjahr des Jahres abgehalten werden muss. Soweit möglich, sollten Eigentümerversammlungen also in die zweite Jahreshälfte verschoben werden.

Sollten die aktuell geltenden Verbote auch in der zweiten Jahreshälfte fortgelten, müssen sich sowohl der Verwalter als auch die Eigentümer an diese Regelungen halten. Es kann keine Eigentümerversammlung einberufen werden. Eine Pflichtverletzung kann dem Verwalter dann nicht zur Last gelegt werden." Der Haus & Grundbesitzerverein Wesel und unterer Niederrhein e.V. bietet darüber hinaus gezielte Beratungen an.