Eigentümerversammlung kann Fassadendämmung verlangen

Ist eine Fassade mangelbehaftet, kann sich die Eigentümergemeinschaft auch für eine Vollwärmedämmung entschieden. Hierbei handelt es sich dann um eine modernisierende Instandsetzung und damit um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG). Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main per Beschluss am 15. November 2010 (AZ: 20 W 138/08).

Wenn notwendige Sanierungen anstehen und mehrere Varianten zur Beseitigung von Schäden in Betracht kommen, bestehen Miteigentümer oftmals auf die kostengünstigste Lösung. Zu dieser Minimallösung ist die Eigentümergemeinschaft jedoch nicht verpflichtet.

Im vorliegenden Fall hatte das Gericht über die Wirksamkeit eines Beschlusses über eine Sanierungsmaßnahme zu entscheiden. In Wohnungen eines Miteigentümers hatte sich Schimmel gebildet. Ein Sachverständiger stellte als Ursache eine mangelhafte Außendämmung des Gebäudes fest. Um Abhilfe zu schaffen, standen die Dämmung der Giebelwand einerseits und die Dämmung der gesamten Hausfassade andererseits zur Auswahl. Die Miteigentümer beschlossen die Dämmung der gesamten Fassade. Diesen Beschluss griff der Miteigentümer mit der Begründung an, er entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die gesamte Dämmung sei nicht erforderlich gewesen. Er unterlag in allen Instanzen.

Ob die Grenzen ordnungsgemäßer Instandsetzung eingehalten seien, beurteilte sich nach verschiedenen Gesichtspunkten, insbesondere auch danach, ob das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und dem zu erwartenden Erfolg eingehalten sei und ob sich die geplante Maßnahme bereits bewährt und durchgesetzt habe. Bei einer modernisierenden Instandsetzung werde allerdings nicht nur der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt, sondern darüber hinausgehend eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung gewählt, so die Richter. Die Gemeinschaft durfte daher die Gesamtdämmung als die Lösungsmöglichkeit wählen, die den Baumangel dauerhaft beseitigt. Ziel der beabsichtigten Maßnahmen sei schließlich gewesen, den Schimmelbefall insgesamt abzustellen.

Praxishinweis:

Die Entscheidung des OLG Frankfurt wie auch die der Vorinstanzen folgt den bekannten Grundsätzen in Rechtsprechung und Literatur. Die Dämmung einer Fassade kann eine modernisierende Instandsetzung sein, die mehrheitlich beschlossen werden kann. Der Gemeinschaft kommt ein Ermessen zu. Das Gericht wies damit die Vollwärmedämmung als technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung aus. Schon im eigenen Interesse sollten sich Gemeinschaften nicht auf Minimalmaßnahmen beschränken, wenn die Gefahr weitergehender Schäden besteht.

Quelle: BV Farbe

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