Vom Mieter zum Eigentümer

Offensive für die eigenen vier Wände: Vom Eigenheim bis zur Eigentumswohnung – in Herne könnten künftig mehr Menschen in einem Zuhause wohnen, das ihnen auch selbst gehört. Das zeigt eine Modellrechnung des Pestel-Instituts, bei der es darum geht, die Chancen zu ermitteln, mit denen Mieter zu Wohnungseigentümern werden.

Demnach kann die Wohneigentumsquote von derzeit 30 Prozent noch gesteigert werden. Das Pestel-Institut hat in seinem regionalen Wohnungskauf-Check auf der Grundlage aktueller Immobilienpreise berechnet, wer sich als Mieter künftig ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung leisten kann – und das mit solider Finanzierung.

Voraussetzung ist, dass der Staat die Mieter dabei durch ein Programm mit langfristigen Krediten unterstützt und ihnen Sicherheit bei den Zinsen gibt. Weitere Bedingung: Das Land soll für einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer sorgen. Diese Forderungen unterstützt die Initiative Wohn-Perspektive Eigentum, die das Pestel-Institut mit der Regio-Analyse beauftragt hat.

Konkret geht es dabei um den Kauf eines Reihenhauses mit 100 Quadratmetern Wohnfläche in mittlerer Lage und guter Bausubstanz. Dies kostet in Herne nach dem aktuellen Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) rund 180.000 Euro. Dazu kommen noch einmal etwa 21500 Euro an Kosten, die beim Kauf anfallen, zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Gebühren und Honorare für Notar, Makler, Banken und Berater.

Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts, gibt an: „Würde der Staat über 30 Jahre hinweg einen Kredit zum festen Zinssatz von 1,5 Prozent anbieten, wäre vielen geholfen, die sich eine Immobilie anschaffen wollen, um selbst darin zu wohnen. Denn die eigenen vier Wände stehen immer noch ganz oben auf der Wunschliste der Menschen.“ Er spricht hierbei von einer „angemessenen und notwendigen Wohneigentumsförderung durch den Staat.“

Auf dieser Grundlage würde einem Haushalt ein Nettoeinkommen von 2430 Euro pro Monat reichen, um sich das Reihenhaus anzuschaffen. Und das bei einem Eigenkapital von 20 Prozent, also einem Immobilien-Startkapital von rund 40500 Euro, rechnet das Pestel-Institut vor.

Wichtig bei dieser Berechnung sei, dass 30 Prozent des Einkommens, das der Haushalt monatlich netto zur Verfügung habe, in die Finanzierung der Immobilie fließe, so Günther weiter. Hierbei seien Zinsen und Tilgung des über drei Jahrzehnte laufenden Kredites berücksichtigt. Ebenso wie eine 1-prozentige Rücklage vom Kaufpreis pro Jahr, um spätere Reparaturen und Sanierungen bezahlen zu können.

Mit 890 Euro netto im Monat zum Eigenheim

Ähnlich gingen die Menschen, die heute noch zur Miete wohnen, auf Nummer sicher, wenn es darum gehe, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Singles zum Beispiel, die mit 50 Quadratmetern Wohnfläche gut klar kommen. So eine Eigentumswohnung in guter Wohnlage mit modernem Bad, Balkon und ohne unmittelbaren Modernisierungsbedarf kostet nach dem IVD-Preisspiegel in Herne rund 66000 Euro. Hinzu kommen noch einmal rund 8000 Euro für die Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Damit könne sich ein Single seine eigenen vier Wände schon mit einem Nettoeinkommen ab 890 Euro pro Monat leisten. Vorausgesetzt, er bringe ein Fünftel des Kaufpreises, also rund 15000 Euro, als Eigenkapital mit, rechnet Günther vor. Bedingung immer: Der Staat bietet ein entsprechendes Kreditprogramm.

Genau daran hapere es allerdings. „Mit der Abschaffung der Eigenheimzulage wurde die Förderung von Wohneigentum in Deutschland faktisch eingestellt. Und das ist schon über zehn Jahre her.. Die Folge sei deutlich zu spüren: Mit einer Eigentumsquote von bundesweit rund 45 Prozent liege Deutschland im Europa-Vergleich auf dem drittletzten Platz, deutlich hinter Frankreich (58 Prozent) und Polen (70 Prozent).

Insbesondere die „Nestbauer-Generation“ der 25- bis 40-Jährigen gehöre zu den Verlierern, wenn es um die Anschaffung von Wohneigentum gehe. Dabei sei gerade die Eigentumswohnung oder das eigene Haus ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge. Der Stellenwert, den die eigenen vier Wände im Alter hätten, ließe sich auch daran erkennen, dass es derzeit bei den Senioren, die auf staatliche Grundsicherung im Alter angewiesen seien, kaum Wohnungseigentümer gebe.

In der Initiative Wohn-Perspektive Eigentum haben sich unter anderem der beim Hausbau und Wohnungskauf als Dienstleister im Verbraucherschutz beratende Verband privater Bauherren (VPB), der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) zusammengeschlossen. Gemeinsam sprechen sie sich für eine politische Offensive bei der Förderung von Wohneigentum aus, wenn die Immobilie nach dem Bau oder Kauf selbst genutzt wird.

Günstige Zinsen über 25 bis 30 Jahre, am besten bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens, seien bei der Immobilien-Finanzierung ein wichtiger Punkt. Ein Kredit, der nicht wirklich langfristig Niedrigzinsen biete, helfe nicht weiter. Wer in eine Immobilie investiere, müsse in Sachen Finanzierung auf der sicheren Seite stehen und dürfe kein Zinsrisiko eingehen. Mehr zur Untersuchung des Pestel-Instituts gibt es auf der Internetseite der Initiative.

Quelle: Pestel-Institut