Interessantes aus dem Bereich Miete: Wohnungskündigung kann nicht rückgängig gemacht werden

Ist die Kündigung dem Vermieter bereits zugegangen, kann sie nicht mehr einseitig durch den Mieter rückgängig gemacht werden.

Bei der Wohnungskündigung handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Zur Wirksamkeit bedarf es nicht der Zustimmung des Vermieters.

Die Kündigung kann allerdings vor oder gleichzeitig mit dem Zugang beim Vermieter widerrufen werden. Der Zugang tritt allerdings erst ein, wenn die Kündigungserklärung in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen von ihr Kenntnis nehmen konnte. Auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es dagegen nicht an. Bei einer Versendung der Kündigung per Post ist der Zugang in der Regel mit dem Einwurf in den Briefkasten des Vermieters erfolgt. Hierbei sind jedoch die Zeiten des Einwurfs nicht unbedeutend. Da Post heutzutage auch nachmittags zugestellt wird, gelten bis ca. 18:00 Uhr in den Briefkasten des Vermieters eingeworfene Briefe als an diesem Tag zugegangen. Wird die Kündigung hingegen erst nachts oder nach Geschäftsschluss dort eingeworfen, geht diese in der Regel erst am nächsten Morgen bzw. nach Beginn der Büro- oder Geschäftszeit des nächsten Werktags zu (vgl. BGH, Urteil vom 5. 12. 2007 – XII ZR 148/05).

§ 130 Abs.1 S.2 BGB sieht vor, dass eine Willenserklärung nicht wirksam wird, wenn dem anderen vorher oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht. Dies bedeutet, dass eine Kündigung widerrufen werden kann, wenn der Widerruf dem Empfänger vor oder gleichzeitig mit der zu widerrufenden Erklärung, in diesem Fall also der Kündigung, zugeht. Hierbei ist zu beachten, dass der Widerruf nicht in der gleichen Art und Weise zu erfolgen hat, wie die zu widerrufende Erklärung. Auch bedarf der Widerruf einer Kündigung nicht, wie die Kündigung selbst, der Schriftform. Ist die Kündigung beispielsweise per Post versandt worden, kann der Widerruf durch einen Anruf beim Vermieter erfolgen.

In Ausnahmefällen kann eine Kündigung angefochten werden
Wie für jede Willenserklärung gilt, dass diese angefochten werden kann, wenn einer der vom Gesetz vorgesehenen Anfechtungsgründe vorliegt.

Gem. § 119 Abs.1 BGB kann eine Willenserklärung angefochten werden, wenn der Erklärende bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war oder eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte. Dass sich der Kündigende über den Inhalt einer Erklärung in einem beachtlichen Irrtum befand, wird höchst selten vorkommen. Dies kann nur dann angenommen werden, wenn er sich nicht bewusst war, dass er eine die Beendigung des Mietverhältnisses bewirkende Erklärung abgibt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass der Irrtum über die Umstände, die zu der Kündigung Anlass gegeben haben, als unbeachtlicher Motivirrtum nicht zur Anfechtung berechtigt. Hat der Mieter also beispielsweise irrtümlich angenommen, er erhalte einen neuen Job in einer anderen Stadt oder es stehe ihm eine attraktivere Wohnung zur Verfügung, folgt hieraus kein Anfechtungsrecht.

Ebenfalls sehr selten wird ein zur Anfechtung berechtigender Erklärungsirrtum vorliegen. Ein solcher wäre nur dann anzunehmen, wenn der Mieter eine Erklärung abgegeben hat, die er gar nicht abgeben wollte, weil er sich beispielsweise verschrieben oder versprochen hat.

Weitere Anfechtungsgründe enthält das Gesetz in § 123 BGB, wonach der Erklärende anfechten kann, wenn er zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist. Ob dies der Fall ist, hängt vom konkreten Einzelfall ab.

Liegt ein Anfechtungsgrund vor, muss die Anfechtung unverzüglich d.h. ohne schuldhaftes Zögern erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Besteht ein Anfechtungsgrund und erfolgt die Anfechtung gegenüber dem Vermieter fristgerecht, führt dies dazu, dass die Kündigung als von Anfang an nichtig anzusehen ist.