Miete: Instandhaltung- und Reparaturkosten beim dinglichen Wohnrecht

Der Inhaber eines dinglichen Wohn- oder Nießbrauchrechtes ist für die Erhaltung der Wohnung verantwortlich. Reparaturen sind allerdings Sache des Eigentümers. Der Eigentümer muss die Kosten hierfür tragen.

Die Inhaberin eines lebenslangen unentgeltlichen dinglichen Wohnrechts verlangt vom Eigentümer der Wohnung die Durchführung von Reparaturen. Sie bewohnt die Wohnung im Erdgeschoss.

Der Alleineigentümer des Anwesens wohnt im 1. Obergeschoss.

In der Erdgeschosswohnung befand sich eine Gastherme, deren Flamme regelmäßig erlosch. Die Wohnberechtigte forderte den Eigentümer vergeblich auf, die Gastherme instand zu setzen.

Außerdem war eine Abwasserleitung verstopft. Infolge dessen stauten sich die Küchenabwässer aus dem 1. Obergeschoss in der Küche der Wohnberechtigten im Erdgeschoss. Auch insoweit forderte die Wohnberechtigte den Eigentümer vergeblich auf, für eine Schadensbehebung zu sorgen.

Der vom Gericht bestellte Sachverständige stellte fest, dass die Leiterplatine der Gastherme irreparabel defekt war und die Therme insgesamt ausgetauscht werden musste. Die Rohrverstopfung lokalisierte der Sachverständige im gemeinsam genutzten Abwasserfallrohr.

Die Parteien streiten darüber, wer für die Behebung der Schäden verantwortlich ist.

Die Entscheidung des AG Saarbrücken (Urteil v. 25.1.2017, 4 C 418/16):
Außergewöhnliche Maßnahmen obliegen dem Eigentümer.

Die Wohnberechtigte kann vom Eigentümer verlangen, dass dieser die Mängel an der Gastherme und die Rohrverstopfung beseitigt.

Auf das Wohnrecht sind die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften entsprechend anwendbar. Gemäß § 1041 BGB muss der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand sorgen. Ausbesserungen und Neuerungen sind aber nur seine Angelegenheit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Gewöhnlich sind Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen. Hierzu gehören größere Instandsetzungsmaßnahmen, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, etwa die Instandsetzung und Erneuerung der elektrischen Anlage eines Hauses. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen trifft den Nießbraucher keine Kostentragungspflicht.

Die Behebung der hier vorliegenden Mängel sind außergewöhnliche Maßnahmen in diesem Sinn.

Bezüglich der Gastherme lag ein Totalausfall vor. Es handelte sich nicht um eine normale Verschleißreparatur, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme der die zur Beheizung der Wohnung insgesamt erforderlich ist und damit eine Maßnahme, die zur Erhaltung des wirtschaftlichen Bestandes der Wohnung gehört. Diese Maßnahme stellt eine außergewöhnliche Maßnahme dar und ist deshalb vom Eigentümer zu übernehmen und zu tragen.

Gleiches gilt für die Beseitigung der Rohrverstopfung. Die Verstopfung liegt im gemeinsam genutzten Teil der Abwasserrohre. Für diesen ist der Eigentümer verantwortlich.

§ 1041 BGB Erhaltung der Sache
Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen liegen ihm nur insoweit ob, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.

§ 1093 BGB Wohnungsrecht
Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

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Thomas Autering
Hausverwaltung (Miet- u. WEG- Verwaltung, Abrechnungsservice) für Dortmund und Umgebung