Interessantes aus dem Bereich WEG: Zwischenabrechnung beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Eine Zwischenabrechnung kann und darf bei einer WEG nicht im laufenden Wirtschaftsjahr erfolgen.

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres wird die Hausgeldabrechnung erstellt und dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zugestellt. Nur der eingetragene Eigentümer kann bei der Versammlung die Abrechnung anerkennen.

Da das Ergebnis der Abrechnungen erst durch Beschluss in der Versammlung rechtskräftig wird, ist der neue Eigentümer für die gesamte Jahresabrechnung gegenüber den Miteigentümern also der WEG verantwortlich und zahlungspflichtig.

Eine Abrechnung zwischen Verkäufer und Käufer ist rein privat und muss lt. Rechtsprechung eigenverantwortlich zwischen den Parteien Verkäufer und Käufer erfolgen.

Kostenregelung in den Kaufverträgen im Zusammenhang mit § 16 Abs.2 des WEG:
Die Verpflichtung des Erwerbers zur Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG wird üblicherweise in den Kaufverträgen dahingehend geregelt, dass der Käufer (Erwerber) die Lasten und Kosten ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zu tragen hat. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird teilweise mit einem bestimmten Tag festgelegt. Üblich ist in den Notarverträgen jedoch eine Regelung dahingehend, dass Besitz, Nutzen und Lasten mit dem ersten des auf die Bezahlung des vollständigen Kaufpreises folgenden Monats auf den Käufer übergehen.

Da üblicherweise Verkäufer und Käufer diesen Zeitpunkt nicht von sich aus der Verwaltung mitteilen, ist jeder Verwalter gezwungen bei den Kaufvertragsparteien diesen Zeitpunkt zu erfragen. Der Zeitpunkt des Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs ist jedoch für die Tragung der Lasten und Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG nur für die Parteien des Kaufvertrags verbindlich.

Die Verpflichtung des Erwerbers zur Zahlung der Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG gegenüber der Eigentümergemeinschaft richtet sich nicht nach der Regelung des Kaufvertrags, sondern nach den gesetzlichen Vorschriften des WEG.

Kosten- und Lastentragung des Erwerbers im Zusammenhang mit § 16 Abs.2 des WEG:
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der Erwerber eines Wohnungs-/Teileigentums zur Zahlung von Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 WEG vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an verpflichtet.

Nach dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bestimmt sich bei Eigentumswechsel die Verpflichtung zur Zahlung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 WEG. Der im Grundbuch (noch) eingetragene Wohnungseigentümer hat die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG auch dann zu tragen, wenn er das Wohnungseigentum (bereits) veräußert hat, selbst nicht mehr nutzt und für den Erwerber sogar eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist (BGH Beschluss VII ZB 28/82 NJW 1983, 1605/1616 linke Spalte Nr. 3 a und b). Der "werdende Wohnungseigentümer" haftet auch nicht in entsprechender Anwendung des § 16 Abs. 2 WEG für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet werden und fällig geworden sind (BGH Beschluss V ZB 14/88 NJW 1989, 2697). Die konkrete Verpflichtung der Wohnungseigentümer/Teileigentümer zur Zahlung von Lasten und Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG wird entweder Kraft des von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplans als Verpflichtung zur Zahlung der Vorschüsse (Beiträge/Hausgelder und Sonderumlagen) oder Kraft der von den Wohnungseigentümern gebilligten Jahresabrechnung als Verpflichtung zur Zahlung der in der Jahresabrechnung ermittelten Abrechnungsdifferenz geschuldet. Geltungsgrund für die insoweit konkretisierte Beitragspflicht (Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten) der Wohnungseigentümer/Teileigentümer ist in beiden Fällen der Beschluss der Eigentümergemeinschaft (BGH Beschluss V ZB 10/87 NJW 1988, 1910/1911, linke Spalte, Anmerkung 2 d) (BGH-Urteil IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866 ff).

Aus diesem Grunde ist der Käufer/Erwerber einer Eigentumswohnung zur Zahlung von Abrechnungsdifferenzen/Abrechnungsspitze, sofern nur der Beschluss der Eigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG) nach dem Eigentumserwerb gefasst worden, verantwortlich.

Quelle: www.streitberger.de
Foto: Fotolia Dortmund Skyline
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