Countdown zur Mietrechtsänderung

Lang wurde darüber verhandelt, diskutiert und abgestimmt – nun endlich ist es soweit: das neue Mietrecht ist beschlossene Sache. Schon in zehn Tagen, nämlich zum 1. Mai 2013 tritt es in Kraft.

Es hat sich einiges geändert, was sowohl für Mieter als auch für Vermieter positive Auswirkungen haben wird. Nachfolgend informieren wir Sie über ausgewählte gesetzliche Neuerungen, über die Sie im Bilde sein sollten.

Während die Miete bisher bundeseinheitlich innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent an die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden durfte, können die Bundesländer künftig nach eigenem Ermessen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Ziel dieser Regelung ist es, Mieterhöhungen in Städten oder Stadtvierteln mit angespanntem Wohnungsmarkt so stärker zu deckeln.

Wesentliche Änderungen hat das Gesetz aber auch für die energetische Modernisierung von Wohngebäuden vorgesehen. Der Vermieter muss künftig in seiner Ankündigung, das Gebäude, in welchem der Mieter seine Wohnung unterhält, modernisieren zu wollen, auch angeben, dass der Mieter sich hiergegen innerhalb eines Monats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens wehren kann. Fehlt dieser Hinweis, ist die Ankündigung des Vermieters nicht ordnungsgemäß. Ferner muss der Vermieter in seinem Ankündigungsschreiben auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten benennen. Der Mieter seinerseits darf in den ersten drei Monaten, in denen die energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durchgeführt werden, aufgrund hiermit einhergehender Beeinträchtigungen seiner Wohnqualität die Miete nicht mindern.

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen alsdann abgeschlossen, kann er bis zu 11 Prozent der hierfür aufgewendeten Kosten auf die Miete aufschlagen. Was also vormals einhellige Rechtsauffassung der deutschen Gerichte war, ist nun explizit im Gesetz festgeschrieben. Darüber hinaus darf der Vermieter auch nach Durchführung von energetischen Modernisierungen die Miete unabhängig vom elfprozentigen Aufschlag erhöhen, was jedoch dann nicht gilt, wenn es sich um klimaschützende Maßnahmen handelt, von denen der Mieter nicht profitiert.

Stellt die in Aussicht gestellte künftige finanzielle Belastung infolge der vom Vermieter vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter eine besondere Härte dar, kann er zwar nicht die Durchführung der Maßnahme verhindern, jedoch unter Umständen im Nachhinein die höhere Miete nicht mittragen müssen.

Weitere Änderungen des Gesetzes stärken die Rechte von Vermietern gegenüber zahlungsunwilligen Mietern. So kann der Vermieter künftig dann dem Mieter die fristlose Kündigung erklären, wenn dieser seiner Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Kaution nicht nachkommt. Darüber hinaus hat der Vermieter, der seinen Mieter per gerichtliche Hilfe auf Räumung in Anspruch nimmt künftig die Möglichkeit, bei Gericht durchzusetzen, dass dieser die für die Dauer des Prozesses auflaufenden monatlichen Mieten bei Gericht zu hinterlegen hat. So kann die Miete jedenfalls für den Vermieter gesichert werden, der auf den Hinterlegungsbetrag im Falle eines für ihn erfolgreichen Ausgangs des Prozesses in voller Höhe zurückgreifen kann. Kommt der Mieter der Aufforderung des Gerichts, die während des Prozesses auflaufende Miete zu hinterlegen, nicht nach, so hat der Vermieter künftig die Möglichkeit im Wege der einstweiligen Verfügung die Räumung der Wohnung durch den Mieter zu beschleunigen.

Mietern und Vermietern ist infolgedessen zu empfehlen, sich über ihre künftigen Rechte und Pflichten hinreichend zu informieren und im konkreten Fall anwaltlichen Rat einzuholen.