BGH: Vermieter muss Heizkosten nach Verbrauch berechnen

Land auf, Land ab laufen die Heizungen in diesen Tagen auf Hochtouren. Das Urteil aus Karlsruhe dürften viele Mieter daher sehr gern hören: Wohnungsbesitzer müssen nach dem wirklichen Verbrauch abrechnen und nicht einfach pauschal. Karlsruhe (dpa) -Viele Vermieter müssen Heizkosten künftig noch genauer abrechnen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am Mittwoch, dass nur der tatsächliche Energieverbrauch der Mieter zähle. Bislang haben zahlreiche Besitzer den Bewohnern in Rechnung gestellt, was sie pauschal an die Versorgungsunternehmen gezahlt haben. Millionen Mieter sollten nun ihre Jahresabrechnungen prüfen, empfiehlt der Deutsche Mieterbund.

Dem Urteil lag der Fall einer Mieterin aus Kelkheim in Hessen zugrunde. Sie hatte sich vor Gericht gegen eine Heizkosten-Nachzahlung von 3000 Euro gewehrt. Die Mieterin hatte dies damit begründet, dass die Vermieterin die Heizkosten in dem teilweise leerstehenden Haus aus ihrer Sicht einseitig auf sie abgewälzt hatte. Die Vermieterin hatte die Kosten nach ihren pauschal an das Energieunternehmen im Voraus gezahlten Leistungen berechnet, nicht aber nach dem tatsächlichen Verbrauch der Mieterin.

Nach Ansicht der Karlsruher Richter kann eine solche Heizkosten-Berechnung zu Ungerechtigkeiten führen, weil für die Vorauszahlungen nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich sei (Az.: V III ZR 156/11). «So müsste ein Mieter, der in einem strengen Winter dort wohnt, unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen - und umgekehrt», sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball bei der Urteilsverkündung.

Der BGH verwies den konkreten Fall zurück an das Landgericht Frankfurt am Main. Dort muss die Vermieterin nun eine korrekte Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch vorlegen. Notfalls müsse der Verbrauch für den Zeitraum geschätzt werden, sagte der Vorsitzende Richter. «Die Energieunternehmen sind in der Lage, eine solche Abgrenzung vorzunehmen.»

Nach der Heizkostenverordnung dürften nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen würde diesem Prinzip nicht gerecht. «Damit würde auch die energiepolitische Zielsetzung der Regelung verfehlt», sagte Ball. Die Heizkostenverordnung solle zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren.

Auch eine pauschale Kürzung der Summe um 15 Prozent könne den Mangel bei der Abrechnung nicht beseitigen, entschied der BGH. Die Richter der Vorinstanz hatten noch versucht, die Abrechnung auf diesem Weg zu retten.

Der Deutsche Mieterbund sieht die Position der Mieter in Deutschland durch die Karlsruher Entscheidung gestärkt. Der Verband rät nun dazu, die Abrechnungen genau zu prüfen und unter Umständen zu beanstanden. Das Urteil «ist richtig und gerecht», sagte Verbandssprecher Ulrich Ropertz der Nachrichtenagentur dpa. «Der Mieter hat Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung», betonte Ropertz.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) warnte davor, dass es für Vermieter nun komplizierter werde, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen. Denn bei den Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung ist eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen anders als bei den Heizkosten weiter rechtens. Dort gebe es keine spezielle Regelung entsprechend der Heizkostenverordnung, hatte der BGH am Mittwoch erklärt. Der Verband forderte, die Vorschriften sowohl für Vermieter als auch für Mieter «zu vereinfachen und interessengerecht zu gestalten».

2008 hatte der BGH geurteilt, dass Wasserkosten nicht exakt nach dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum berechnet werden müssen. Eine präzise, auf die Monate umgerechnete Abrechnung der Wasserkosten sei zu aufwendig und damit dem Vermieter nicht zumutbar (Az: VIII ZR 49/07 vom 20. Februar 2008).
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