Jahreshauptversammlung des Allbaus

Miteinander und Füreinander
Sehr zufrieden präsentierte Allbau-Vorstand Dirk Miklikowski auf der Jahreshauptversammlung die äußerst positiven Zahlen seines Unternehmens für das vergangene Geschäftsjahr: „Im Jahre 2016 konnten wir unseren Anteilseignern eine erfreuliche Bilanz mit einem Jahresüberschuss von rund 36,8 Mio. Euro vorlegen. Neben dem sehr guten Ergebnis aus dem Kerngeschäft waren auch die Verkäufe von drei Gewerbeimmobilien wie beispielsweise dem ehemaligen AllbauHaus am Kennedyplatz Gründe für den Anstieg um 19,7 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr.“

Die Allbau-Gruppe erzielte zum 31. Dezember 2016 aus dem eigenen Bestand von 17.537 Wohnungen, 147 Gewerbeeinheiten und 4.593 Garagen/Tiefgaragen- und Einstellplätzen Umsatzerlöse von 111,1 Mio. Euro (2015: 103,2 Mio.). Die Leerstandsquote sank im Vergleich zum letzten Geschäftsjahr von 1,8 % auf 1,3%, die Fluktuationsquote von 10,4 % auf 9,7 %. Auch andere operative Kennzahlen der Allbau AG sind - auch im direkten Vergleich zur gesamten Branche - sehr positiv. Dies gilt vor allem für den FFO/qm Wohn- und Gewerbefläche (26,6 Euro/qm) (ohne Verkäufe), EBIT (53,83 Mio. Euro), EBITDA (69,98 Mio. Euro) und die Sanierungs- und Instandhaltungsquote mit 24,7 Euro/qm Wohn- und Gewerbefläche. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr über 33,75 Mio. Euro für die Pflege und Erneuerung des Immobilienbestandes aufgewendet, die Bilanzsumme 2016 ist aufgrund der hohen Investitionstätigkeit auf 666,71 Mio. € angestie¬gen.

Eine Wohnungsvermittlungsagentur als Instrument von Flüchtlingspolitik
Eine besondere Herausforderung war für die Allbau-Gruppe im letzten Geschäftsjahr die Bewältigung der lokalen Flüchtlingssituation. Essens größter Wohnungsanbieter war im Jahre 2015 von der Stadt Essen gebeten worden, Ideen, Vernetzung und Dienstleistung einzubringen – nicht zuletzt, da die Allbau-Gruppe, Sozialamt der Stadt Essen und flüchtlingsbetreuende Wohlfahrtsverbände Diakonie und Caritas schon seit Ende 2012 im eigens entwickelten Programm „Wohnungen für Flüchtlinge“ wichtige Erfahrungen gesammelt hatten. Die Allbau-Gruppe stellt seitdem der Stadt Essen rund 180 unterschiedliche Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen zur Verfügung, die diese für ein Jahr anmietet. Wenn sich das Mietverhältnis – unabhängig von Sprachkenntnissen oder finanzieller Abhängigkeit – positiv entwickelt hat, können die Flüchtlinge nach 12 Monaten mit der Allbau-Gruppe einen eigenen Mietvertrag eingehen. Zur Zeit leben rund 1.100 Personen, die als Flüchtlinge nach Essen kamen, in AllbauWohnungen.

Dieses Projekt musste 2016 (teilweise 35–40 neue Flüchtlinge pro Tag) massiv ausgeweitet werden, ohne wichtige Komponenten für erfolgreiche Integration wie Wohnung, Zeit, Ruhe und Respekt zu vernachlässigen. Gemeinsame Idee war der Aufbau einer schlagkräftigen Wohnungsvermittlungsagentur für Flüchtlinge mit den Kernzielen einer quartiersgerechten Mieterauswahl, Wohnungsakquise und Wohnungsherrichtung. Da die qualitative Bewertung der potentiellen Mieter – auch zur Verhinderung von sozialen Spannungen in den gefestigten Quartieren – wesentliche Voraussetzung der Akzeptanz durch den Vermieter ist, erfolgte in einem ersten Schritt die flächendeckende Bewertung der potentiellen Mieter in Form von „Interviews“ in den Unterkünften durch zunächst zwei Teams mit jeweils Mitarbeitern der Stadt Essen (Prüfung hinsichtlich der Aufenthaltsprognose und der Mietfähigkeit im Hinblick auf das Sozialverhalten) und der Allbau-Gruppe (Prüfung hinsichtlich der Anforderungen an den jeweils benötigten Wohnraum und der Mietfähigkeit aus Eigentümersicht). Den Teams, die Anfang 2017 auf eines reduziert werden konnten, werden landessprachliche Übersetzer zur Seite gestellt. Ist die Verteilung von Wohnungen abgeschlossen, werden Hilfeleistungen für einen guten Anfang in der Nachbarschaft realisiert: Teile der Inneneinrichtung werden organisiert, am Tag des Einzugs sind Sozialmanager und der für das Quartier verantwortliche Hausmeister vor Ort, technische Gegebenheiten werden mit Unterstützung durch einen Übersetzer erklärt, Nachbarn werden vorgestellt und sehr häufig auch in den Integrationsprozess eingebunden. Der betreuende Wohlfahrtsverband, der die Flüchtlinge ein Jahr begleitet, erläutert mit ihnen detailliert Hausordnung, nachbarschaftliches Miteinander oder auch Förderangebote – ganz nach dem Grundsatz „So viel Versorgung wie nötig – so viel Selbsthilfe wie möglich“. Auch der Zugang zu medizinischer Versorgung, Kinderbetreuung und Schulen, Sprachkursen und perspektivischen Beschäftigungsmöglichkeiten in ihrem Umfeld sind wichtige Themen.

Die Wohnungsakquise erfolgt über den regelmäßigen Erfahrungsaustausch mit anderen Wohnungsgesellschaften / großen Vermietern über die Allbau-Gruppe. Sofern die Herrichtung der Wohnungen noch organisiert werden muss und die Kapazitäten der Stadt Essen dafür nicht ausreichen, organisiert die Allbau-Gruppe dieses mit ihren Dienstleistern (Anstrich, gegebenenfalls Bodenbelag, Tapete oder Transport der städtischen Möbel) gegen Entgelt. „Die Wohnungsvermittlungs-agentur war in 2016 eine notwendige, aber für uns sehr arbeitsintensive Aufgabe. Das Ergebnis macht uns stolz,“ so Dirk Miklikowski.

Kundenzufriedenheit durch noch mehr Service
Damit die Allbau-Gruppe weiß, in welchen Bereichen ihr Kundenservice besser werden muss, analysiert sie alle vier Jahre die Zufriedenheit ihrer Kunden. In der Zeit von März bis April 2016 führte das Bochumer InWIS-Institut im Auftrag der Allbau-Gruppe bei 905 Mieterhaushalten, die repräsentativ aus dem Gesamtbestand ausgewählt wurden, eine Befragung durch. Auch wenn die Kundenzufriedenheitsanalyse 2016 ein gutes Zeugnis ausstellte, 83 Prozent der Mieter mit der Allbau-Gruppe zufrieden sind und 82 Prozent sie an Freunde und Bekannte weiter empfehlen würden, gibt es auch einige Themen, die die Allbau-Gruppe für ihre Kunden noch besser lösen möchte – das ist der Anspruch vor allem in Bezug auf die Themen Sicherheit, Sauberkeit, Spielplätze und Serviceleistungen. Stichwort Serviceleistungen: Begeistert sind die Mieter von dem Service und den Öffnungszeiten des Kundencenters und vor allem von der Freundlichkeit der Hausmeister und Handwerker. Besonders der Hausmeisterservice der ISE, einer gemeinsamen Gesellschaft von RGE und Allbau, erhielt sehr gute Noten.

Um die eigene Service- und Kundenorientierung weiter zu steigern, sucht die Allbau-Gruppe immer wieder nach neuen Handlungsfeldern. Allerdings geht es dabei nicht immer nur um Freundlichkeit, Erreichbarkeit, Verbindlichkeit und schnelle Reaktionszeiten, sondern auch um die Erweiterung des Dienstleistungsspektrums. Services wie Energiesparberatung, Vermittlung von Schneebeseitigung, Reparaturannahme, Umzugsservice, IT-Service, Treppenhausreinigung, Hausnotruf, Raumgestaltung etc. sind nicht immer kostenlos, können aber über Kooperationspartner zu günstigen Konditionen angeboten werden. Besondere Zuwachsraten verzeichnete in 2016 die jüngst entwickelte Dienstleistung des Allbau-Schlüsseldepotservices. Die Mietpartei hinterlegt Schlüssel bei einem AllbauPartnerunternehmen und im Notfall kommt deren Mitarbeiter mit den hinterlegten Schlüsseln für eine kleine Gebühr, um die verschlossene Tür zu öffnen.

Ein Ende der AllbauServiceoffensive ist nicht in Sicht. Aus den täglichen Kundengesprächen entwickelt die Allbau-Gruppe auch in Zukunft neue Service-Angebote!

Neubau als wichtiger Eckpfeiler von Stadtentwicklung
Genauso wie die Serviceorientierung ist es für ein Wohnungsunternehmen wichtig, seinen Bestand zu optimieren. So investierte die Allbau-Gruppe zwischen 2009–2016 über 200 Mio. Euro in Neubauvorhaben. Auch im letzten Geschäftsjahr war sie wieder intensiv mit Investitionsvorhaben befasst, die erhebliche positive Wirkungen auf die Entwicklung von Stadtteilen und Quartieren haben. Durch die Übernahme von Entwicklungsaufgaben und die Durchführung hochattraktiver Neubauinvestitionen mit einem Volumen von rund 30,4 Mio. Euro wurden auch 2016 markante Veränderungen eingeleitet.

So bezog die Allbau-Gruppe nach einer vierjährigen Planungs- und Bauphase die selbst gebauten Kastanienhöfe in der nördlichen Innenstadt Viele Experten sehen dieses Bauprojekt als Referenz für Innenstadtentwicklung und sind davon überzeugt, dass sie mit den vielfältigen und abwechslungsreichen Nutzungen und Funktionen an einem Schlüsselstandort den Nukleus für eine weitere Revitalisierung der nördlichen Innenstadt bilden sowie Nachahmer in anderen Ruhrgebietsstädten finden wird.

Nach den umfangreichen Abbrucharbeiten und der Erstellung der Baugrube im Jahre 2016 nimmt ein weiteres Großprojekt der Allbau-Gruppe, die so genannten Cranachhöfe, nun mit dem Beginn der Hochbauarbeiten Fahrt auf. Sie baut auf dem 14.000 qm großen Grundstück des ehemaligen Berufskollegs Holsterhausen bis Anfang 2019 an der Cranachstraße 29 attraktive und barrierefreie Stadtwohnungen (56–123 qm) für unterschiedliche Zielgruppen wie Familien, Paare, Singles und Senioren. An der Rubensstraße wird das Wohnungsangebot durch 42 öffentlich geförderte 1–3 Raumwohnungen (41–76 qm) ergänzt. Auch eine 5-zügige Kinder-tagesstätte wird in diesem Teil des Quartiers errichtet und später von AWO Essen betrieben werden. Am neuen Holsterhauser Platz (Ecke Rubensstraße / Holsterhauser Straße) sind im Erdgeschoss Einzelhandels- bzw. Gastronomienutzungen vorgesehen. Ein EDEKA Supermarkt mit rund 1.800 qm Verkaufsfläche und weitere Büros und Ladenlokale werden den Quartiersplatz zu einem lebendigen Treffpunkt machen. Investitionsvolumen für die Allbau-Gruppe: rund 49 Mio. Euro.

Zusätzliche Bauträgerprojekte in Bredeney und Kupferdreh sind im Plan bzw. schon im Bau.

Bezahlbare Mieten trotz Quartiersaufwertung
Bedingt durch den enormen Bedarf wird die Allbau-Gruppe den öffentlich geförderten Wohnungsbau forcieren und fast alle Grundstücke für Neubauvorhaben größtenteils mit geförderten Wohnungen planen. Sie wird in den kommenden drei bis vier Jahren insgesamt – neben dem Neubau in den Cranachhöfen – rund 200 weitere öffentlich geförderte Wohnungen errichten. Hierzu gehört unter anderem ein Projekt im „Stakenholt“ in Vogelheim, wo bis vor Kurzem noch 10 Mehrfamilienhäuser mit 62 Mietwohnungen (Baujahr: 1930) standen. Hier baut die Allbau-Gruppe nach Plänen des Architekturbüros Goldstein & Tratnik aus Oberhausen 48 öffentlich geförderte Mietwohnungen (24 Zwei-Raum-Wohnungen mit rund 52 qm und 24 Drei-Raum-Wohnungen mit rund 77 qm oder 82 qm), 24 Garagen und weitere Stellplätze (darunter zwei Behindertenstellplätze). Die ersten Mietparteien können voraussichtlich Ende 2018 / Anfang 2019 in die Mehrfamilienhäuser einziehen. Weitere Spatenstiche für öffentlich geförderte Wohnungsbauprojekte in der Wildstraße (ebenfalls Vogelheim) oder in der Grundstraße (Katernberg) sind noch für 2017 geplant. „Auch diese Neubauvorhaben werden aufzeigen: Abriss ist häufig kein Verlust, sondern ein Gewinn von Lebensqualität und örtlicher Attraktivität,“ so Dirk Miklikowski.

Für die Allbau AG ist es aber auch wichtig, die Bezahlbarkeit von Wohnraum für ihre Bestandskunden, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, in Zukunft sicherzustellen. Dass eine umfassende energetische Sanierung und qualitative Bestandsaufwertung dem nicht entgegenstehen muss, bewies das kommunale Wohnungsunternehmen 2016 im Rahmen ihrer Großmodernisierungsprojekte im Mitzmannweg / Schölerpad (Bochold) mit 265 Wohnungen und Hagenbecker Bahn (Bochold) mit 99 Wohnungen.

Herausgekommen sind mit Hilfe von NRW-Förder- und Landesmitteln in beiden Fällen Quartiere mit gedämmten Fassaden, neuen Fenstern, neuen Heizungen, Dächern und sanierten Balkonen. Nicht nur die Gebäude präsentieren sich optisch ansprechend in hellen Farben, auch die Außenanlagen wurden durch entsprechende Gestaltungen aufgewertet. Die Allbau-Gruppe betrachtete aber bei diesen Projekten nicht nur die bautechnische Seite, sondern bezog auch Faktoren mit ein, die das Leben der Menschen in den Quartieren nachhaltig bestimmen. Dazu gehören etwa die barrierearme Gestaltung, das Sicherheitskonzept, ansprechende Außenanlagen und die Einbindung des AllbauSozialmanagements, das vor Ort zahlreiche Angebote zur Nachbarschaftshilfe macht – und alles im Rahmen einer Mietanpassung in sehr geringem Maße.

Auch im Rahmen des neuesten und größten Modernisierungsprojektes im Südost-viertel übernimmt die Allbau-Gruppe soziale Verantwortung und zeigt, dass Klimaschutz in Verbindung mit einem modernen Quartier und bezahlbaren Mieten machbar ist. Die Allbau-Gruppe investiert dort in ihre SüdOstHöfe rund 28 Mio. Euro in die Modernisierung von 93 Häusern (Baujahr: 1921–1958) mit 595 Mietwohnungen und drei Gewerbeeinheiten. Die Modernisierungsarbeiten werden in der Zeit von Juni 2016 bis voraussichtlich Anfang 2019 umgesetzt. Die einzelnen Komponenten dieses Modernisierungsvorhabens waren aus Sicht der Landesregierung NRW so besonders, dass das Projekt in das Sonderprogramm „Energetisch Sanieren Plus“ des Ministeriums für Bauen, Wohnen Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen aufgenommen wurde. Folge ist eine erweiterte Förderung mit Bewilligungsmieten von € 5,00/qm/Wohnfläche, so dass der entstehende, zeitgemäße Wohnraum von den dort lebenden Menschen auch weiterhin finanziert werden kann.

Zukunft wird geplant
Das Thema Digitalisierung ist schon lange ein Schwerpunktthema bei Allbau, der Mieter muss und soll zukünftig stärker in die verschiedenen Prozessabläufe integriert werden. Online-Portale, auf die Mieter und/oder Käufer zugreifen können, sollten als Mittel gesehen werden, die Kommunikation mit den Kunden IT-technisch zu unterstützen und Kunden stärker in die eigenen Prozesse einzubinden. So werden Kunden mit niedrigem Aufwand erreicht, mit notwendigen Informationen zur Immobilie oder zum Mietverhältnis versorgt. Zusätzlich können Reparaturen gemeldet werden und zeitnah Informationen zum aktuellen Stand der Reparatur den Kunden elektronisch geliefert werden. „Auch wir sind vom Nutzen eines Online-Portals überzeugt, weil wir allen Ansprüchen gerecht werden und uns anstrengen möchten, Anliegen so schnell wie möglich zu klären. Deshalb schaffen wir in 2018 ein Online-Mieterportal,“ so Dirk Miklikowski. In diesem Zuge wird Allbau auch mobil über eine App ähnliche Möglichkeiten schaffen.

„Das Jahr 2017 wird für uns auch geprägt sein von der Zusammenführung der immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten im Konzern Stadt Essen,“ so Dirk Miklikowski. Die Allbau-Gruppe und die Grundstücksverwaltung Stadt Essen GmbH mit ihren Beteiligungsgesellschaften sollen zu einem Immobilienkompetenzzentrum zusammengelegt werden, wobei der gesellschaftsrechtliche Rahmen noch zu definieren ist. Wohn-, Gewerbe-, Verwaltungs-, Kultur- und sonstige kommunale Immobilien könnten dann professionell aus einem Unternehmensverbund heraus zentral und effizient betreut und entwickelt – und alles, um auch in Zukunft die positive Entwicklung der Stadt Essen voranzutreiben und mitzugestalten.

Nachdem der Rat der Stadt Essen beschlossen hatte, die Allbau AG in eine GmbH (Bezeichnung: Allbau GmbH) umwandeln zu wollen, wurden im Rahmen der gestrigen Jahreshauptversammlung der Allbau AG die entsprechenden Beschlüsse für diesen Rechtsformwechsel gefasst, so dass nun mit der Umsetzung begonnen werden kann. Die Allbau-Gruppe geht davon aus, dass der Rechtsformwechsel bis Ende August abgeschlossen ist.

Eigene Mietwohnungen
Eigene Gewerbeobjekte
Durchschnittsmiete/qm und Monat in €
Umsatz aus Immo-Bewirtschaftung in T€
Investitionen in Neubau und Bestand in T€
EBITDA in T€
EBIT in T€
Jahresüberschuss in T€
Bilanzgewinn in T€
Cash Flow in T€
Bilanzsumme in T€
Eigenkapital in T€
Eigenkapitalquote in %
Eigenkapitalrendite nach Ertragsteuern in %
2016

17.537
147
5,82
111.099
33.75
69.982
53.826
36.752
16.000
34.635
666.708
122.898
18,4
36,4

2015

17.705
151
5,70
103.205
29.14
46.978
31.408
17.061
16.000
31.447
642.484
101.545
15,8
18,2