Schnee und Eis: Winterpflichten des Mieters und Vermieters

Die Wetterdienste kündigen für morgen Glätte und erste Schneeflocken an. Daher informiert der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. über die Pflichten- und Rollenverteilung beim Winterdienst für Mieter und Vermieter.

Wer ist eigentlich grundsätzlich zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet?

Die Verkehrssicherungspflicht und damit auch die Pflicht Wege schnee- und eisfrei zu halten, richtet sich zunächst nach den Eigentumsverhältnissen. Auf dem Haus­grund­stück ist der Eigentümer, somit der Vermieter, zuständig. Auf den im Eigentum der Stadt stehenden angrenzenden Flächen, Gehwegen und Straßen die Stadt Dortmund.

Schnee- und Eisbeseitigung kann auf Mieter übertragen werden

Eigentümer sind zunächst für die Schnee- und Eisbeseitigungspflicht auf ihren privaten Grundstücken verantwortlich. Die Stadt Dortmund hat zudem die eigentlich ihr obliegende Reinigungspflicht durch die Straßenreinigungs- und Gebührensatzung auf die anliegenden Eigentümer übertragen. Mietrechtlich ist es dann möglich, dass durch den Mietvertrag, oder die beim Abschluss des Vertrages im Mietvertrag enthaltene Hausordnung der Eigentümer wiederum die Mieter verpflichtet, selbst für die Schnee- und Eisbeseitigung zu sorgen.

Nachträglich kann eine Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung nicht eingeführt wer­den, der Vermieter kann dieses einseitig nicht ändern. Auch nicht durch eine neue Hausordnung. Allerdings kann der Mietvertrag einvernehmlich dahingehend geändert werden. Von einer einvernehmlichen Änderung kann auch ausgegangen werden, wenn ein Mieter über einen langen Zeitraum hinweg Schnee und Eis beseitigt hat. Wenige Jahre lang reichen hierfür aber nicht aus.

Vermieter muss organisieren und Streumaterialen stellen.

Ein Vermieter, der seine Mieter durch Mietvertrag zur Schneereinigung verpflichtet, bleibt immer in der Pflicht, die Schneereinigung zu organisieren und zu überwachen. Das heißt, dass z. B. ein Schneeplan gefertigt werden muss, aber auch, dass ein Vermieter die Ausführung überwachen muss. Wird die Schneereinigung von einem Mieter verweigert, haftet nicht nur dieser Mieter, sondern auch der Vermieter.

Wenn die Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung auf die Mieter übertragen wurde, ist und bleibt der Vermieter verpflichtet, die hierfür erforderlichen Materialien zu stellen. Die Pflicht, einen Schneeschieber und einen Eiskratzer, sowie Streugut (Salz, Granulat oder Streusalz) vorzuhalten und zu beschaffen liegt allein beim Vermieter. Mit der Übertragung der Reinigungspflicht wird daher keineswegs das Kostenrisiko oder das Beschaffungsrisiko für einen Schneeschieber oder Streusalz übertragen. Mietvertraglich ist so etwas nur dann denkbar, wenn im Vertrag dafür ein Kostenrahmen genannt wird. Dieses ist bei bislang keinem Mietvertrag der Fall.

Schnee- und Eisbeseitigung bei Krankheit oder Verhinderung des Mieters?

Wie ist die Rechtslage, wenn ein Mieter im Winter verreist ist oder krankheitsbedingt nicht Schnee schieben oder Eis kratzen kann? Diese Situation ist rechtlich leider ungeklärt. Der Mieterverein Dortmund wird dies im Rahmen eines Musterprozesses vor dem Amtsgericht Dortmund klären. Vorsorglich muss man davon ausgehen, dass dadurch die Pflicht nicht entfällt. Das bedeutet, dass man bei Abwesenheit jemand anderes beauftragen muss, zur Not jemanden hierfür engagieren oder bezahlen muss. Sehr schwierig ist die Situation für alte oder gebrechliche Menschen, denen kein Geld zur Verfügung steht, um jemanden zu beauftragen. In einer solchen Situation sollte sofort der Ver­mieter informiert werden. Auch wenn ein Vermieter seine Schneereinigungspflicht auf den Mieter übertragen hat, bleibt er zur Überwachung und Organisation verpflichtet. D.h. wenn der Vermieter weiß, dass sein Mieter faktisch nicht Schnee schieben kann, bleibt die Reinigungspflicht bei ihm. In einer solchen Situation haftet dann auch der Vermieter, wenn ein Unfall passiert.

Wann, wie und in welchem Umfang muss Schnee und Eis beseitigt werden?

Nach der Stadtreinigungssatzung 2012 der Stadt Dortmund muss auf Gehwegen in einer Breite von 1,50 m Schnee geräumt werden. Zwischen 7.00 Uhr und 20.00 Uhr muss Schneefall unverzüglich, ab 20.00 Uhr gefallener Schnee muss bis 7.00 Uhr morgens geräumt werden. Bei Schnee- und Eisglätte muss gestreut werden. Der Einsatz von Salz ist grundsätzlich verboten, es sei denn, bei Eisregen und ähnlichen Situationen nutzen Sand oder Granulat nichts, Salz darf ausnahmsweise auch an Treppen, Rampen, Wegen mit Gefälle eingesetzt werden.

Worauf sollten Mieter achten?

Wer als Mieter zum Schneereinigen verpflichtet ist, sollte auf jeden Fall eine Haftpflichtversicherung abschließen. Haftungsfragen sind sehr diffizil und eine fahrlässige Pflichtverletzung ist leicht und ungewollt möglich. Umgekehrt sollte man nicht darauf vertrauen, dass andere Eigentümer oder die Stadt Dortmund ihren Streupflichten nachkommen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass auch die Stadt Dortmund von einem normalen Winter bereits überfordert sein kann und auch öffentliche Flächen durch Schnee und Eis leicht verwahrlosen. Vorsicht ist hier besser, als einen Sturz oder Unfall zu riskieren.

Wann muss ich Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung zahlen?

Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung sind dann Betriebskosten, wenn keine Pflicht für den Mieter besteht, selbst tätig zu werden. Dann können solche Kosten abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag Kosten der Straßenreinigung vereinbart wurden. Oft lohnt es sich, solche Kosten genau zu prüfen. Bei der Beauftragung eines gewerblichen Unternehmens mit einer zeitlich schlecht vorhersehbaren Schnee- und Eisbeseitigung lassen sich Vorhaltekosten kaum vermeiden. Gerade größere Vermieter können hier aber ihre Marktsituation nutzen und können Apothekenpreise vermeiden.